Shoqata e Ndërtuesve të Shqipërisë parashikon për vitin 2024 rritje mesatare të çmimeve të apartamenteve me 20% në Tiranë, pasi rritja e taksave, pas ndryshimit të çmimeve të referencës, do të ndikojë në kostot e ndërtimit.
Edhe për pronat në zonat bregdetare pritet të ketë shtrenjtim të çmimeve prej rritjes së taksave. Në fund të vitit 2023, Bashkia e Vlorës i propozoi për miratim Këshillit Bashkiak, rritjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë nga niveli 4% në 6%.
“Në ndërtim, kostot direkte nuk do të jenë më të larta, ndërsa ndikimi i taksave nga qeveria pritet të jetë në rritje. Nëse në Tiranë sot aplikohet maksimumi i taksës së ndikimit në infrastrukturë (8%), disa qytete, si p.sh., Vlora, kanë hedhur në diskutim rritjen e kësaj takse nga 4% aktualisht, në 6%.
Ndryshimet e çmimeve të referencës deri më sot kanë dhënë ndikim vetëm në qytetin e Tiranës, me rritjen e çmimit të referencës në gjithë territorin e kryeqytetit, që pritet të rrisë koston e ndërtimit mesatarisht 40% më shumë.
Sigurisht që kjo rritje kostosh do të shoqërohet me çmime më të larta. Çmimi do të rritet besoj mesatarisht me 20%”, thotë kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, Erjon Harizi.
Fluksi i ndërtimeve pritet të jetë i lartë dhe në kryeqytet. Në 5 vjet, përkatësisht periudha 2018-2022, sipas të dhënave të projektbuxhetit të vitit 2024, Bashkia e Tiranës ka mbledhur nga taksa e infrastrukturës për ndërtime të reja 32,9 miliardë lekë.
Arkëtimet nga kjo taksë kanë shënuar rritje pas vitit 2018. Në vitin 2022, nga kjo taksë, Bashkia më e madhe në vend arkëtoi 7,4 miliardë lekë. Arkëtimet e pritshme nga kjo taksë për vitin 2023 parashikohen në 7 miliardë lekë.
Parashikimet e arkëtimeve për këtë taksë, referuar të dhënave të projektbuxhetit, pritet të jenë në vlerën e 6,3 miliardë lekëve në vitin 2024. Në 2025-2026, arkëtimet do të jenë nga 6,5 miliardë lekë.
Në relacionin e projektbuxhetit, Bashkia e Tiranës nënvizon se planifikimi për arkëtimet e kësaj takse paraqet vështirësi, pasi realizimi është në varësi të aplikimeve, të cilat janë objekt i zhvillimit të tregut të pasurive të paluajtshme.
Për periudhën e planifikuar, të ardhurat nga kjo taksë parashikohet të mbështeten kryesisht në zhvillimet e reja që pritet t’i shtohen Tiranës në zonën e mirëplanifikuar të Bulevardit të Ri, ku është miratuar edhe Plani i Detajuar Vendor nga Këshilli Kombëtar i Territorit, që i hap rrugë zhvillimit.
Taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja u nënshtrohen të gjitha subjektet që kërkojnë të pajisen me leje zhvillimore dhe leje ndërtimi për objekte banimi, administrative, prodhimi, shërbimi e të tjera.
Struktura e ngarkuar për këtë taksë është Drejtoria e Përgjithshme e Planifikimit dhe Zhvillimit të Territorit, e cila ndërkohë që pranon kërkesat, i shqyrton ato dhe pas miratimit nga titullari, kryen edhe zbardhjen e kësaj lejeje kundrejt arkëtimit më parë të vlerës sipas përcaktimeve ligjore.
Për ndërtuesit me kosto të pajustifikuara, sektori është ngarkuar edhe nga taksat e tjera, duke përfshirë taksën 3% të kontributit në strehimin social, taksimi i mbetjeve inerte.
Për këtë arsye, pas hyrjes në fuqi të rritjes së çmimeve të referencës mbi të cilën llogariten disa taksa, duke përfshirë taksën e ndërtesës, atë të ndikimit në infrastrukturë, taksën e infrastrukturës arsimore, në muajin shtator, në letrën që Shoqata e Ndërtuesve i dërgoi kryeministrit Edi Rama, sugjeroi rishikimin e metodologjisë për llogaritjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë.
Ndërtuesit propozuan që vlera e taksës të llogaritet mbi koston e ndërtimit dhe jo mbi vlerën e çmimit të referencës së shitjes, e ndarë sipas zonave.
Ndër të tjera, ata ngritën edhe shqetësimin për taksën e dherave që prej 10 vitesh, sipas Shoqatës së Ndërtuesve, është praktikë e padrejtë, bazuar në vendimin e miratuar në vitin 2015 “Për miratimin e kërkesave për menaxhimin e mbetjeve inerte” dhe atij të 2005-s “Për miratimin e katalogut shqiptar të klasifikimit të mbetjeve”, sipas të cilave, subjektet ndërtuese detyrohen të depozitojnë në landfill-e kundrejt pagesës edhe dherat e pakontaminuara që vijnë nga gërmimet. Shoqata kërkoi edhe shfuqizimin e ligjit për kontributin e strehimit social, duke e cilësuar antikushtetues.
Për kryetarin e Shoqatës së Ndërtuesve, Erjon Harizi, rritja e kostove nga shumë taksa absurde mbi të cilën janë ngarkuar ndërtuesit do të vijojë të ndikojë te çmimet e shitjes për blerësit edhe në vitin 2024.
“Te lejet e ndërtimit, aplikohet taksa 3% për të pastrehët, në fakt nga kjo taksë nuk përfiton asnjë i pastrehë. Gjithashtu ka kosto të lartë edhe nga taksa e dheut që ndërtuesit paguajnë në landfill-et e licencuara, pra taksa e dheut të pakontaminuar.
Kjo është absurde, gjithashtu tarifa e vendosur është shumë e lartë. Edhe kjo taksë ka ndikimin e vet në çmimin e një apartamenti.
Ndërtimi kontribuon rreth 11% në Prodhimin e Brendshëm Bruto, por vitet e fundit vihet re rënie e fitimit nga viti në vit në sektorin e ndërtimit.
Kjo ka ardhur kryesisht prej 10-fishimit të taksave në sektorin e ndërtimit, duke sjellë kështu një rritje të konsiderueshme të çmimit të apartamenteve e për rrjedhojë, për një pjesë të popullsisë, blerja e një apartamenti bëhet mision i pamundur.
Rritja e taksave në fund ndikon mbi blerësin përfundimtar”, nënvizon z. Harizi.
Do të shtohet dhënia e lejeve të ndërtimit në bregdet
Në vitin 2024, në sektorin e ndërtimit pritet të rritet dhënia e numrit të lejeve të ndërtimit, kryesisht në qytetet bregdetare si Vlora, Durrësi dhe Saranda.
Trendi i dhënies së lejeve të ndërtimit për ndërtuesit në Tiranë parashikohet i njëjtë me vitin 2023, por ata do të vijojnë të përballen me kosto më të larta nga rritja e taksave për shkak të ndryshimeve të çmimeve të referencës për Tiranën që hynë në fuqi në muajin korrik 2023.
“Për 2024, sipas lejeve të dhëna në Bashkinë e Tiranës, trendi pritet të jetë njëlloj ose në rritje në krahasim me 2023. Ndërsa në zonat e bregdetit, kryesisht në qytetet, si Durrësi, Vlora, Saranda, trendi pritet të jetë në rritje në krahasim me 2023”, thotë kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, Erjon Harizi.
Sipas INSTAT, nga Bashkia e Tiranës, në vitin 2022 u dhanë gjithsej leje ndërtimi me sipërfaqe prej rreth 1.81 milionë metra katrorë. Në krahasim me një vit më parë, ky tregues u rrit me rreth 10%, ndërsa ka shënuar nivelin më të lartë historik, të paktën që nga viti 2005, kur INSTAT i raporton të dhënat e detajuara sipas qarqeve.
Rekordi u shënua në tremujorin e parë 2022, kur u dhanë leje për një sipërfaqe prej 800 mijë m², duke u përgjysmuar në të dytin (388 mijë m²) dhe duke u reduktuar ndjeshëm në të tretin (272 mijë m²). Në tremujorin e katërt, sipërfaqja e dhënë u rrit sërish dhe arriti në rreth 350 mijë m². Në total, në Tiranë për gjithë vitin 2022 u dha rreth 68% e totalit të lejeve në të gjithë vendin.
Blerja e pronave të shtrenjta dhe apartamenteve në kulla do të ulet në vitin 2024
Rënia e kërkesës për apartamentet e shtrenjta me çmime mbi 2,000 euro/m² dhe për prona në ndërtimet siç janë kullat do të vijojë të jetë në rënie edhe gjatë vitit 2024.
Agjentët e shitjes së pronave të paluajtshme kanë pohuar më parë se në gjysmën e dytë të vitit 2023 pati rënie të kërkesës për apartamentet e shtrenjta në qendër të Tiranës.
Sipas kryetarit të Shoqatës së Ndërtuesve, trendi do të vazhdojë edhe gjatë 2024. Në të kundërt, edhe pritshmëritë e ndërtuesve për kërkesën për banesa me çmime të lira nuk do të jenë në tkurrje.
“Rënia e kërkesës mund të ketë filluar për prona me çmime shumë të larta, kryesisht për kullat dhe për apartamentet me çmime mbi 2,000 euro/m², ndërsa për çmime mesatare nuk vihet re rënie e kërkesës.
Në vitin 2024, kërkesa për apartamente me çmime të ulëta dhe mesatare do të jetë po e njëjtë sa viti 2023, pra mund të mos ketë rritje prej 15% në vit siç ka ndodhur, por rënie nuk pritet për këtë fashë çmimi”, nënvizon z. Harizi.
Blerësit kryesorë të apartamenteve në zonat bregdetare të Jugut dhe Tiranës mbeten të huajt dhe shqiptarët e diasporës, sipas kryetarit të Shoqatës së Ndërtuesve. Avantazhi kryesor për blerje mbetet investimi.
“Për pronat e Jugut ka shumë interes nga blerësit nga vendet e diasporës dhe nga të huajt. Edhe në Tiranë ka shumë kërkesë nga shqiptarët e Kosovës dhe Maqedonisë së Veriut, por edhe të huajt. Një pjesë e mirë blihet për investime, pra jo si apartament i parë.
Në Tiranë, tregu i dhënies me qira është një biznes shumë fitimprurës”.
Agjentët e pasurive të paluajtshme presin shtrenjtim të çmimeve në zonat bregdetare
Viti që lamë pas shënoi rënie të kërkesës për apartamentet sipas agjentëve të pasurive të patundshme. Kërkesa u godit më tepër për pronat e shtrenjta, kryesisht ato me çmime mbi 1,500 euro/m² me vendndodhje afër qendrës.
Përveç çmimeve të shtrenjta, duke qenë se pjesa më e madhe e pronave për banim blihen me financime bankare, nga agjentët e pasurive të patundshme u vlerësua se edhe rritja e normave të interesit u reflektua negativisht te tendenca e kërkesës.
Edhe për vitin 2024, agjentët e pasurive të paluajtshme nuk presin në tërësi rritje të kërkesës. Jonian Antoni, CEO i “Century 21 Albania”, thotë se dy tregjet kryesore të shitjes së pronave, siç është Tirana dhe zonat bregdetare do të vijojnë të mbeten më të kërkuarat.
“Sipas gjithë të dhënave që kemi, edhe në vitin 2024 parashikohet e njëjta kërkesë me 2023. Përgjithësisht janë dy tregje që po ecin mirë dhe kanë kërkesë të konsiderueshme.
Tregu i Tiranës, i cili në katër vitet e fundit ka pasur ritme mjaft të larta dhe kërkesë shumë të madhe dhe tregu i bregdetit, i cili i ndikuar dhe nga blerjet e shtetasve të huaj, diasporës dhe vendit, ka qenë në ritëm të lartë mbi çdo parashikim.
Sipas të dhënave të databazës sonë, edhe për vitin 2024 do të vijojë të ketë kërkesë të lartë, e cila vjen që në fund të 2023-s dhe konkretizohet gjatë vitit 2024”, pohon ai.
Tendenca e kërkesës për apartamente në kryeqytet vijon të mbetet e lartë që prej vitit 2022, sipas Jonian Antonit, nga agjencia imobiliare “Century 21 Albania”, e ndikuar nga imigrimi i brendshëm, rritja e pagave dhe stoku i lartë i ndërtesave të ndërtuara në periudhën para ‘90.
Edhe drejtuesi i agjencisë së pasurive të patundshme, “Future Home” Fatjon Hysenbelliu, parashikon se gjatë 2024, trendi i kërkesës për prona do të jetë i njëjtë si vitin e kaluar.
“Kërkesa gjatë vitit 2024 pritet të jetë e njëjtë me atë të dy muajve të fundit, që ka një stacionim të investimeve masive, siç ndodhi edhe në 6-mujorin e parë të vitit 2023”.
Sipas tij, blerësit kryesorë do të mbeten emigrantët, ku avantazh kryesor do të jetë blerja e pronës për qëllime investimi. “Gjithmonë ata marrin çmim dhe asetet me pozicionet më të mira në çdo zonë, apo rezidence ku investohen”.
Për çmimet e shitjes, drejtuesit e agjencive të pasurive të patundshme përsërisin se nuk pritet të ketë rritje.
“Gjatë 2024 pritet që çmimet të qëndrojnë në këto nivele. Do të ketë një stacionim dhe duket sikur tregu i ka pranuar rritjet e fundit dhe do të operojë me këto vlera të paktën për pesë vitet e ardhshme.
Por sipas ecurisë së tregut jam optimist në mënyrën sesi po zhvillohet Tirana, duke parë rritjen e turizmit dhe investimet nga të huajt”, nënvizon Fatjon Hysenbelliu, nga “Future Home”.
Jonian Antoni nga “Century 21 Albania”, thotë se në vitin 2024 pritet të ketë rritje të çmimeve të pronave në zonat bregdetare. “Çmimet e pasurive të paluajtshme kanë qenë stabël gjatë vitit 2023. Rritjet kryesore të çmimeve ndodhën në vitin 2022.
Pas kësaj periudhe, tregu ka pasur kërkesë të lartë, por jo rritje çmimesh. Nga ana tjetër, tregu i bregdetit ka vijuar marshimin e tij, në këtë treg kemi pasur rritje të vazhdueshme si në 2022, në 2023 dhe gjithashtu presim rritje edhe në 2024”, pohon ai.
Për vitin e kaluar, në Tiranë, pati shtrenjtim të çmimeve të apartamenteve në disa zona afër qendrës dhe periferisë. Në zonën pranë qendrës “Nobis”, apartamentet në një godinë të re që po zhvillohet, po shiten me çmim 3,500 euro/m², sipas zyrës së shitjes nga 3,000 euro/m² që ka qenë çmimi më i lartë në këtë zonë. Rritja është 17%.
Shtrenjtim të lartë të çmimeve ka pasur edhe në zonën periferike të Freskut. Çmimi maksimal i shitjes nga 800 euro/m² ka arritur në 1,000 euro/m². Rritja është me 25%. Edhe në zonat e tjera periferike, siç është Kashari dhe Yzberishti, çmimet maksimale, sipas zyrave të shitjeve, kanë arritur deri në 1,000 euro/m², nga 750-850/m², që varionin vjet.
Sipas agjentëve imobiliarë, mbajtja e çmimeve më lirë në periferi sesa në qendër ka shtyrë shumë njerëz të lëvizin drejt këtyre zonave që konsiderohen më të përballueshme. Kjo ka të ngjarë të çojë në rritje të vazhdueshme të çmimeve në vitet e ardhshme, pasi kërkesa mbetet e fortë.
Në zonat bregdetare, rritja e çmimeve vazhdoi edhe gjatë vitit 2023. Në apartamentet e reja në zonat rezidenciale në Vlorë dhe Sarandë çmimet e apartamenteve, sipas përfaqësuesve të agjencive të pasurive të patundshme u rritën me 40% krahasuar më 2022.
Në bregdetin e Durrësit dhe Qerretit, çmimet e pronave në vijën e parë u rritën 15%. Agjencitë e pasurive të patundshme pohuan se shtrenjtimi i çmimeve erdhi nga kërkesa e lartë e të huajve dhe rritja e kostove nga materialet e ndërtimit.
Në resortet turistike, si në Orikum të Vlorës apo Sarandë, që nisën ndërtimin vitin e kaluar, çmimet e apartamenteve varionin nga 2,500 deri në 3,500 euro/m²./Monitor